Как войти в программу капремонта
В 2014 году во всех регионах России созданы фонды капитального ремонта, которые пополняются за счет жителей многоквартирных домов. Мы с вами ежемесячно вносим взносы в этот фонд. Собранные средства попадают в общий котел и идут на ремонт общего имущества. Но как дома попадают в программу капремонта, какие работы выполняются и могут ли жители повлиять на ремонт своего дома? Программа капремонта для Серпухова особенно актуальна. В городе много старых домов дореволюционной постройки, сталинских времен. Дома крепкие, и простоят еще сто лет, если за ними ухаживать. Но беда в том, что никто этого не делает, капремонта во многих старых домах никогда не было, и в программу фонда они не попали.
Как сообщил замминистра строительного комплекса области Алексей Смирнов, из программы капремонта исключили ветхие и аварийные здания, дома, где менее двух квартир, дома с более 70% износа. Если жильцы считают, что их дом должен попасть в программу, то они должны принять решение на собрании и передать его в администрацию. Оттуда списки домов на включение в программу попадают в Минстрой. Но с этими списками есть проблема: указанные в них данные о домах часто ошибочные и неполные. Фонд с этим столкнулся в прошлом году. Инженеры выезжают на место и обнаруживают, что тот ремонт, который заказывали, невозможен.
Так случилось с домом 72 по Советской улице. Это сталинская 3-этажная постройка 1954 года. В 2014 году в доме должны были начать капремонт, но не начали. Кроме того, о доме на сайте фонда представлена неверная информация: он не весь кирпичный, а только его первый этаж. Два верхних этажа — шлакоблочные и они разваливаются. В доме протекает крыша. Из-за ошибочной информации о доме ремонт не состоялся. Пришлось его обследовать заново, проводить конкурс. По словам Смирнова, 5 июня с подрядчиком заключили договор, он уже завозит материалы и в течение месяца ремонт сделают. Но не крышу, а фасад — такой вид работ указала администрация. С жильцами это не согласовали, и они до сих пор пребывали в неведении относительно судьбы дома. Теперь же они обескуражены ремонтом фасада, хотя им важнее крыша.
Дом 5 по 1-й Московской улице (4 этажа и 8 квартир) тоже не включен ни в какие программы ремонта, хотя ему 110 лет и жильцы исправно платят взносы в фонд. Недавно собственники сделали косметический ремонт за свой счет, но хотелось бы отремонтировать дом капитально.
Председатель совета дома 12 по улице Тяговая тоже просит включить их здание в программу. Это двухэтажный 8-квартирный дом 1953 года, построенный по немецкому проекту. Он еще крепкий, но стала течь крыша и отваливаться штукатурка, кирпич не защищен. Крышу в 2013 году отремонтировали за свой счет, а оштукатурить и сделать отмостку просили управляющую компанию и администрацию, но получили отказ.
В паспорте дома 9 по Борисовскому шоссе на сайте администрации указан износ дома — 9%, хотя он построен в 1984 году. Старшей по дому Ольге Алексеевой чиновники ответили, что у них нет денег на техническую инвентаризацию, и если жильцам нужно, то пусть сами заказывают и оплачивают за свой счет. Из-за ошибки, считает Алексеева, их дом не попадает в программу капремонта на ближайшие годы, а им нужно менять лифты, срок годности которых составляет 30 лет.
По словам замминистра Смирнова, в Серпухове в 2015 году только по трем адресам заменят лифты: проезд Мишина, 18, Ворошилова, 117, Подольская, 103. В Оболенске 13 лифтов заменят в домах по улице Биологов.
Что касается информирования о начале капремонта и видах работ, то это — ответственность администрации города. По уверению заместителя и.о. гллавы Серпухова Виктора Зиновьева, на домах, включенных в программу капремонта, установлены красные таблички с указанием вида работ и даты ремонта. Но никто из присутствующих этих табличек не видел. Вид капработ тоже нужно согласовать с собственниками дома, получить решение общего собрания, но и этого не делают, что порождает вышеописанные недоразумения.
На форуме разъяснили, что фонд занимается выборочным капремонтом. Это значит, что ремонтировать будут не весь дом в комплексе, а некоторые проблемные участки. Чаще всего делают крыши, фасады, меняют лифты. А такие работы, как установка общедомовых приборов учета (ОДПУ), утепление фасадов, в перечень работ фонда не входит. Хотя сам вид этих работ считается капремонтом. Поэтому установку ОДПУ производит ресурсоснабжающая организация, причем в кредит на пять лет, взимая с жильцов еще и проценты за пользование кредитными средствами, что увеличивает стоимость раза в полтора. Как же так? Работа должна быть сделана по капремонту, но фонд ее не проводит? За что тогда мы платим взносы в фонд? Такой вопрос задал депутат Оболенска и посетовал, что он не сможет объяснить эту коллизию своим избирателям.
Многие жильцы хотели бы расширить перечень работ программы капремонта, но пока фонд этому сопротивляется. О комплексном же капремонте отдельного дома речь вообще не идет — это очень дорого, и за счет собранных взносов не потянуть.
И все же без ответа остался важный вопрос, который задала старшая по дому Советская, 72, Елена Кононенко: жители Серпухова перечислили в фонд капремонта 193 млн рублей, а ремонт произведен всего на 2,9 млн. Где остальные деньги?
Аварийное жилье
Если в областную программу капремонта аварийное и ветхое жилье не вошло, и городскую программу свернули, то что делать жильцам? Эту проблему озвучил депутат по 10 округу Серпухова Михаил Андрюхин. Он напомнил, что в городе много домов под снос. А есть дома, которые сочли аварийными, но подлежащими реконструкции, например, дом 38 по улице Береговая. Штукатурка падает там каждый день, нужно ремонтировать подпорки, но дата реконструкции неизвестна. Из ответа руководителя Госжилинспекции Вадима Сокова стало ясно, что это грубое нарушение, и по жалобе жильцов главк вынесет предписание администрации установить дату реконструкции. Кроме того, УК этого дома плохо убирает придомовую территорию, за что ее штрафуют. Штрафы, по словам Андрюхина, компания перекладывает на жильцов, а уборку не производят потому, что все силы тратят на мелкий ремонт дома, чтобы он не развалился. Но, как сказал Соков, это тоже неверный подход. Штрафы УК обязана платить из прибыли, а уборка относится к содержанию дома, и выполнять ее коммунальщики обязаны по закону, иначе не надо браться за обслуживание дома.
С ветхими и аварийными домами УК не хотят связываться. Как правило, в них мало квартир, поэтому много денег не возьмешь, а ремонта много. Например, в доме 21 по улице Володарского (1917 года постройки), признанным ветхим, всего одна квартира, и ее собственники, не дождавшись ремонта, просят вернуть программу расселения. В 2004 году их уже включали в такую программу, но она не состоялась, а в 2013 году программу и вовсе свернули из-за недостатка денег.
Прокомментировать состояние городской программы расселения Виктор Зиновьев оказался не готов. Зато совершенно удивительную информацию предоставил Алексей Смирнов: если по акту дом признан аварийным, то расселить его должны до конца 2015 года! Коснется ли это Серпухова, он не сообщил. Ветхое же жилье, а его в области около 2 млн кв.м, будут ремонтировать или расселять через инвестиционные программы. Опять же как это будет реализовано в нашем городе? Раньше делали так: пришел инвестор, забрал большую часть придомовой территории, построил магазин, а о ремонте, благоустройстве и, уж тем более расселении, и речи не шло.
Управляющие компании
Советские ЖЭКи теперь называют пафосно — управляющими компаниями. Часть из них осталась муниципальными, часть перешла в частные руки, часть акционировалась, но проблема одна — все работают отвратительно. Система управления домами осталась советской, отношение — тоже, о грубости и хамстве сотрудников УК ходят легенды, функция у коммунальщиков одна — прокачивать через себя деньги для ресурсников и администрации, если компания муниципальная.
К сожалению, гарантированность коммунальных платежей обеспечена законами, так же как и список обязательных функций УК, так что остаться без работы и денег им не грозит. К жилым фондам они привязаны накрепко, сферы влияния поделены давно, при реорганизации компании передают свой фонд «дочкам» или кому скажут, не оставляя жильцам выбора. К тому же в Серпухове среди УК существует сговор: жилые дома друг у друга не переманивать. Руководители и сотрудники УК сидят на своих местах десятками лет, а если и уходят, то в другую УК или администрацию. Появилось и еще одно хлебное место — местное отделение жилинспекции. Администрация, как учредитель УК, (МУП «Жилищник» — самая крупная УК города) за работой не следит, владельцы частных фирм тоже, а их в городе несколько: «Фрегат», «Ремонтник», «Добрый дом», «МиКС+», ООО «Занарье». Никакой мотивации для УК работать качественно нет, а на жалобы жильцов ответ один: идите в другую компанию. Это без конца слышали и участники форума, но к кому идти? В Серпухове есть 15 управляющих компаний, но хоть как-то работают из них дай бог 6-8, и из нареканий к ним можно составить бесконечный список.
Жильцы дома 14 по улице Крюкова, который реконструировала СПТП «Союз», принадлежащее депутату Владимиру Кирницкому, решили разорвать договор с УК. В итоге их уже два месяца никто не обслуживает. Хотя дом ремонтировался всего 10 лет назад, он разваливается, из под фундамента растут деревья. К тому же в подвале живут люди, которые среди технических помещений общедомовой собственности оборудовали себе квартиры. На это чиновники смогли только сообщить, что дом то ли уже участвует в открытом конкурсе, то ли документы на конкурс готовы. Но конкурс — это дело долгое, и когда выберут УК для обслуживания дома, неизвестно.
При реорганизации ООО ПФ «Фрегат» в марте 2014 года была обособлена ООО УК «Фрегат» (владелец Сергей Кукушкин). По словам директора Галины Артамоновой (в прошлом сотрудницы департамента ЖКХ администрации и директора МУП «Жилищник-сервис»), компания ООО УК «Фрегат» стала правопреемником, и к ней перешел жилой фонд. Она уверила, что в платежках о реорганизации компании сообщалось, но жильцы это отрицают. Для них смена УК стала неожиданностью, и они подали иск в суд о признании управления незаконным.
По этому вопросу председатель Ассоциации председателей советов многоквартирных домов Юлия Белехова сообщила, что никакой правопреемственности в управлении домами не существует. Если УК реорганизована, то администрация выставляет ее жилой фонд на открытый конкурс, и выбирает новую УК.
Дом по Советской, 44/53, тоже перевели в ООО «Ремонтник», не спросив жильцов. Как сообщила старшая по дому, собственники платят 25,07 рублей с кв.м., а услуг на эти деньги не получают. К примеру, жильцы собрали 20 тысяч рублей на ремонт оголовков труб, но его не было. Дому скоро исполнится 90 лет, нужно заделать кирпичную кладку, но за два года ничего не сделано. В общем, отношения с этой УК решили разорвать в апреле и уйти в МУП «Жилищник». А недавно «Ремонтник» выставил дому долги, непонятно как сформировавшиеся.
По работе ООО «Ремонтник» на форуме было очень много вопросов, так же как и жалоб в жилинспекцию. Только толку ноль. Директор компании Владимир Грачев (к тому же депутат) на форуме присутствовал, но модераторы искусно оберегали его от выступлений, видимо, опасаясь гнева жильцов. Участники форума высказали предположение, что жилинспекция не реагирует на жалобы жителей потому, что сотрудник ее отдела в Серпухове, некто Бабкин, ранее работал в «Ремонтнике». Вадим Соков пообещал разобраться с этим и сообщил, что на днях эту УК начнут проверять по разрешению прокуратуры.
Ко всем бедам прибавляется еще одна — наши УК в долгах как в шелках. Они задолжали ресурсоснабжающим организациям более 400 млн рублей. Самый крупный должник — ООО «Ремонтник». За ним числится 170 млн рублей долга. Такие цифры привели областные чиновники.
Почему же при таких нарушениях и долгах УК выдают лицензии на работу? Как оказалось, закон дает перечень критериев, которым должны соответствовать компании для получения лицензии. Наличие долгов, число предписаний жилинспекции и их выполнение не входят в этот перечень. То есть лицензию может получить любая УК, которая формально подготовит документы, независимо от качества работы. При этом ответе зал грозно загудел, но чиновник развел руками: таков федеральный закон.
— И собственники, и управляющие компании, меняйте психологию. Подходите к выбору управляющей компании, как к продуктам в магазине, — только и смогла пожелать Юлия Белехова.
На форуме подняли еще много важных вопросов: об установке общедомовых приборов учета, о расчете тарифа по открытой системе водоснабжения, по тарифам на содержание и ремонт. Об этом мы расскажем в следующей публикации.
