Вступая в правоотношения со строительными организациями, следует знать действующее законодательство в указанной сфере с тем, чтобы исключить возможность быть обманутым. Основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).
В силу положений ст. 3 Закона, застройщик для осуществления строительства вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, а также после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (либо право аренды в отношении земельного участка), на котором осуществляется данное строительство. Если хотя бы одно из этих условий не будет выполнено, то гражданин или юридическое лицо, инвестировавшие свои денежные средства в строительство, вправе потребовать их возврата застройщиком, а также уплаты в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, что предусмотрено ст. 395 ГК РФ. Кроме того, привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется только на основании заключенного договора.
***
Перед подписанием договора гражданину необходимо ознакомиться с информацией о застройщике. Прежде всего надо знать о документах, которые застройщик в соответствии с ч. 2 ст. 20 Закона обязан предоставить любому обратившемуся лицу. К ним относятся учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, аудиторское заключение за последний год.
Необходимо также изучить проектную декларацию, которая обязательно должна быть размещена на официальном сайте застройщика либо опубликована в печатном издании. Декларацию застройщик обязан предъявить для ознакомления любому заинтересованному лицу (ч. 1 ст. 19 Закона).
В состав проектной декларации помимо сведений о застройщике должна быть включена информация об объекте строительства, в том числе о правах застройщика на земельный участок с указанием реквизитов правоустанавливающего документа.
На официальном сайте застройщика можно также найти информацию об объектах недвижимости, где застройщик принимал участие в последние 3 года.
Кроме того, имеет смысл изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ: так можно узнать о судебных тяжбах, в которые может быть вовлечен застройщик, и их содержании.
***
Основным документом, подтверждающим наличие правоотношений между застройщиком и лицом, принявшим решение инвестировать свои денежные средства в строительство жилья, является договор долевого участия, который в силу ст. 3 Закона долен быть заключен в письменной форме.
Если застройщик предлагает заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома», «Договор долевого финансирования (инвестирования)», «Договор о совместной деятельности (простого товарищества)» и т.д. и т.п., это значит застройщик таким способом пытается избежать распространения на договор требований Закона о долевом строительстве, поскольку такие договоры не предоставляют участникам долевого строительства тех прав и гарантий, которыми они наделены в соответствие с указанным Законом.
Понятие договора участия в долевом строительстве дано в ст. 4 Закона. Согласно данной норме, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
***
Как следует, в том числе из ст. 21 Закона, сведения об объекте долевого строительства должны включать в себя все характеристики объекта недвижимости: кадастровый номер земельного участка, где он расположен, строительный адрес, этажность постройки, этаж и предварительный номер квартиры, а также площадь готового жилья.
В договоре должна быть четко установлена цена объекта. Если она прописана не в рублях, а в условных единицах, обязательно указание размера у.е.
Гарантийный срок на объект долевого строительства не может быть менее пяти лет, и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона). Любая попытка в договоре уменьшить названные сроки незаконна.
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств перечислены в ст. 12.1 Закона. Кроме того, в договоре должны содержаться условия об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Если застройщик включил в договор условие об освобождении его от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, этот пункт противозаконный и ущемляет права граждан и юридических лиц — участников долевого строительства (ч. 4 ст. 7 Закона).
Договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации в органах юстиции. Регистрацию сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В связи с этим застройщик не имеет права принимать деньги от участника долевого строительства до регистрации данного договора в органах Росреестра.
***
Сроки и порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве регламентированы ст. 25.1 Федерального от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой данный срок составляет от 5 до 10 рабочих дней. Согласно ст. 8 Закона, по окончании строительства передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Данный документ может быть подписан сторонами только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Кроме того, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а также отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком условий договора.
Таким образом, при решении вопроса о принятии участия в долевом строительстве дома, необходимо ориентироваться в законодательстве и не спешить с принятием решения инвестировать свои денежные средства в строительство без предварительного изучения документации о застройщике и объекте предстоящего строительства.
***
Но все же, что делать, если ты вдруг оказался «обманутым дольщиком»? Прежде всего, при малейшем подозрении что квартира, в которую вложены денежные средства, не будет построена в указанный в договоре срок, необходимо первоначально обратиться к руководству строительной компании. В то же время следует обращаться с соответствующими заявлениями в Министерство строительного комплекса Московской области, а также в органы прокуратуры. Также эффективно обращение дольщиков в органы местного самоуправления, где концентрируется вся информация о строительной деятельности. Так в администрации города Серпухова таким органом является Управление архитектуры и строительства (тел. 39-73-93), в администрации Серпуховского муниципального района — отдел архитектуры и градостроительства (тел. 39-70-65), в администрации города Протвино — отдел городского хозяйства и градостроительства (тел. 34-01-05), в администрации города Пущино — отдел земельных отношений Комитета по управлению имуществом (тел. 73-02-01).
Контакты:
- Управление архитектуры и строительства администрации городского округа Серпухов 8 (4967) 39-73-93.
- Отдел архитектуры и градостроительства администрации Серпуховского муниципального района 8 (4967) 39-70-65.
- Отдел городского хозяйства и градостроительства администрации города Протвино 8 (4967) 34-01-05.
- Отдел земельных отношений по управлению имуществом администрации города Пущино 8 (4967) 73-02-01.
