Светлана Костылева подошла ко мне на форуме «Управдом» в конце марта. Она кратко рассказала о конфликте с «УК Фрегат» и предложила сделать об этом материал, а потом вдруг усомнилась. «Вам не позволят напечатать эту статью», — сказала она. «Давайте я сначала ознакомлюсь с материалами», — предложила я. Светлана Владимировна передала мне внушительный пакет документов: переписку с «УК Фрегат», ГЖИ, письма в администрацию, документы общего собрания собственников, протоколы и другие материалы заседаний суда. Изучив документы, я поняла, чего опасалась Костылева. Она подала иск к главе города Дмитрию Жарикову, и суд встал на ее сторону. Предметом иска стало постановление №320 от 16.02.2016, изданное в пользу «УК Фрегат». Костылевой и ее представителю удалось доказать в суде, что управляющая компания, вместо того, чтобы учесть решение жильцов дома, прибегла к административному ресурсу. С тех пор между председателем совета дома, которая отстаивает интересы собственников, и руководством управляющей компании не утихает конфликт.
Решение жильцов проигнорировали
Повышение платы за содержание и текущий ремонт с помощью администрации для Подольской, 101, не внове. Эту традицию прерывал в 2012 году тогдашний глава города Павел Жданов, предоставив собственникам самим устанавливать размер платы. Но уже на 2014 год Павел Залесов постановил утвердить очень высокую сумму — 27,40 рубля за кв.м. Как рассказала Костылева, эту плату «УК Фрегат» пролоббировала через бывшего зама Залесова Альберта Колотовкина (теперь трудится врио руководителя администрации Протвино). Правда, в следующем году Залесов на встрече с жителями ошибку признал, извинился и плату снизил до 24,53 рубля.
Так вот, жильцы дома решили оставить такой размер платы до отчета управляющей компании за год и проведения итогового собрания во втором квартале 2016 года. Для этого они провели внеочередное общее собрание 18 ноября 2015 года. Представители «УК Фрегат» протокол этого собрания не оспорили. Они его просто проигнорировали. И в свою очередь инициировали в декабре очередное собрание собственников дома, которое не состоялось из-за отсутствия кворума. Вторая попытка тоже оказалась неудачной. Это стало формальным поводом для руководителя «УК Фрегат» Галины Артамоновой обратиться к местным властям с просьбой утвердить новый размер платы. Ведь по Жилищному кодексу для домов, где не выбран совет, или где не провели общее собрание, плату за содержание и текущий ремонт утверждают органы местного самоуправления.
Жалобы жильцов не услышали
Вскоре, 16 февраля 2016 года, вышло постановление главы города № 320 «Об установлении платы граждан за содержание жилого помещения, о признании утратившим силу Постановления главы города от 27.02.2015 г. № 106» в части установления платы за содержание жилого помещения для собственников в доме 101 по ул. Подольской с момента его издания». В документе установлен размер платы за содержание и текущий ремонт дома в размере 25,83 рубля за кв.м. Казалось бы, всего-то на 1 рубль 30 копеек больше, чем прошлогодняя плата. А в масштабах дома эти копейки превратились в дополнительные 71652,36 рубля к тем 1,2 млн рублей, что дом заплатил в 2015 году.
Для актива дома повышение размера платы стало сильным разочарованием. А главное — люди поняли, что их мнением пренебрегли. А ведь они информировали администрацию о своем решении. В ответе за подписью главы города им было сказано: «Ваше обращение с приложением протокола № 5 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 18.11.15 направлено в управляющую организацию ООО «УК Фрегат» для исполнения решения собственников в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ и договора управления».
Жильцы принялись жаловаться на необоснованность установления размера платы в Госжилинспекцию, в отдел ЖКХ администрации, на «Добродел», в ЖКХ-контроль и даже прокуратуру. Светлана Костылева написала письмо главе города с предупреждением о том, что его ввели в заблуждение и попросила вмешаться. Дмитрий Жариков встретился с активом дома, выслушал. Только что он мог сделать? Ведь постановление уже вступило в силу.
В апреле жильцы Подольской, 101, провели собрание в форме очно-заочного голосования, как и планировали ранее. На нем приняли план текущего ремонта на 2016 год, утвердили размер платы за содержание и ремонт. Но «УК Фрегат» и эти решения проигнорировала, поскольку плата уже регулировалась постановлением № 320.
В июле Госжилинспекция провела в доме проверку. В акте перечислены нарушения по содержанию общего имущества. Это стандартный перечень — выбоины в подъездах, облезлая краска на стенах, где-то неприятный запах, где-то куча строительного мусора и пр. Отмечено, что договоры с интернет-провайдерами заключены при отсутствии решения собственников. Никаких последствий для «УК Фрегат» этот акт, само собой, не имел. Компания продолжала исправно собирать деньги с жильцов.
Видя, что учитывать решения собственников дома никто не собирается, Костылева обратилась с иском в суд. Она решила оспорить упомянутое выше постановление главы города. Иск зарегистрировали 18 октября 2016 года в Серпуховском городском суде и передали в работу судье Ирине Фетисовой. Истицу представляла адвокат Ольга Воинова.
Железные аргументы
Суд растянулся на три месяца и вызвал большой интерес среди управдомов и активных жителей города. Участники дела и слушатели имели возможность подробно ознакомиться с внутренней кухней «УК Фрегат», проходившей по делу третьей стороной, а на самом деле ставшей главным виновником конфликта, доведя проблему до суда. Спустя шесть заседаний, 19 декабря судья вынесла положительное решение по иску и признала недействующим административное утверждение платы для Подольской, 101.
Какие же аргументы убедили судью в обоснованности иска?
Костылева доказала, что внеочередное собрание, проведенное 18 ноября 2015 года, было правомочным. Причем «УК Фрегат» должна была еще до проведения собрания предложить для обсуждения Совету дома перечень услуг, работ и размер платы на следующий год, экономически обосновав его. А для этого нужно было предварительно провести осенний осмотр дома, на основании чего составить акт и подготовить дефектные ведомости. Получается, управляющая компания бездействовала. А раз так, то она не имела права обращаться в администрацию за утверждением тарифа. Администрация выступает посредником и решает вопрос с размером платы, если собственники и управляющая компания не пришли к компромиссу, хотя сделали для этого все положенное по закону. Здесь же вышло ровно наоборот: собственники свои обязанности выполнили, а «управляшка» нет. Суд учел также то, что «УК Фрегат» имела право работать по старому тарифу, поскольку он не имеет нижней границы и в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 156 ЖК РФ «устанавливается на срок не менее чем один год».
Истица обратила внимание на серьезную ошибку в постановлении № 320: оно было подписано 16 февраля, когда еще действовало предыдущее постановление в отношении Подольской, 101, (постановление № 106 от 27 февраля 2015 года). Документ утверждал размер платы задним числом — с 1 февраля 2016. На вопрос судьи, как так получилось, представитель административного ответчика сказал, что все так делают. Под нажимом прокурора администрация оперативно исправила эту ошибку, но сути дела это не поменяло.
Истице удалось доказать, что калькуляция размера платы, предложенной «УК Фрегат», не обоснована. Дело в том, что «плата за управление», которая содержится в тарифе, «не входит в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, согласно постановления правительства РФ от 03.04.2013 № 290».
В ходе процесса суд установил, что юридический и фактический адреса «УК Фрегат» не совпадают, а это значит, что фирма несет затраты на содержание двух офисов. Эти затраты она перекладывает на собственников. Представитель прокуратуры на суде указала на незаконность такой ситуации, а суд ее поддержал: «Суд соглашается с доводами прокурора, что собственники и наниматели жилых помещений многоквартирного дома не должны нести бремя содержания двух помещений, арендуемых управляющей компанией, как по месту регистрации юридического лица, так и по месту фактического нахождения, поскольку это увеличивает размер оплаты за содержание жилого помещения».
И последнее — в плату закладывают содержание территории, входящей в общее имущество дома. Так вот, «УК Фрегат» необоснованно расширила территорию Подольской, 101, более чем на тысячу кв.м. По кадастру дому принадлежит участок площадью 3143 кв.м — это пятно застройки и отмостка шириной 0,8 метров, что зафиксировано в постановлении главы Серпухова №1380 от 25.07.2012 и приложенной с нему схеме. А «УК Фрегат» приписала общему имуществу дома тротуар, газон, часть двора, принадлежащие муниципалитету, увеличив территорию дома до 4616 кв.м. Спора нет, жильцы пользуются этой территорией, ходят по ней, и кажется логичным, что и за ее уборку, окос травы платить тоже должны они. Но Жилищный кодекс на этот счет однозначен — бремя содержания территории ложится на собственника, то есть муниципалитет. И в бюджете города на содержание своих территорий средства предусмотрены. Что же делает «УК Фрегат»? А она берет с жильцов деньги на содержание того, за что уже оплачено муниципалитетом. Вот так управляющая компания наживается на доверчивости жильцов и незнании ими законодательства.
Выиграв этот суд, Светлана Костылева создала прецедент не только для Серпухова, но и для многих городов, ведь поднятые в деле проблемы по всей стране одинаковые. Важно и то, что жильцы Подольской, 101, подали пример гражданской позиции, которую можно и нужно отстаивать в легальной плоскости. «УК Фрегат» же предстала в этом процессе в самом неприглядном виде, как компания, попирающая права и интересы собственников. Поэтому не удивительно, что против нее рассматривается новый иск, на сей раз — о признании недействительным протокола общего собрания собственников дома Российская, 69. Третье заседание по этому делу пройдет в городском суде 11 мая.
