Коммунальщиков из Протвино подозревают в навязывании услуг

Деятельность ООО "Управдом" с точки зрения юриста

10 января 2017 в 23:40, просмотров: 2967

Насколько внимательно вы смотрите платежку за коммуналку, прежде чем платить? Читали ли договор с управляющей вашим домом компанией? Вряд ли. Большинство людей этим не интересуется. А зря, ведь по платежкам и договору можно судить, насколько честно работают коммунальщики. Это наглядно иллюстрирует история, произошедшая с известным жителем Протвино, адвокатом Виктором Хадиковым, знакомым читателям по публикациям «Если вы вкладчик Военно-промышленного банка» в №46 от 9.11.2016 года и «Дело врачей в Протвино дошло до суда» в №49 от 2.12.2015 года.

Коммунальщиков из Протвино подозревают в навязывании услуг
фото: Надежда Пирогова
Ленина, 38

Навязали и удвоили

На северной окраине наукограда расположены три многоквартирных дома — № 37, 38, 39 по улице Ленина. Это новые 9-этажные дома с малым числом квартир, к которым прилегают благоустроенные территории.

Дом №38 начали строить в 2007 году. Еще на стадии строительства собственником одного из помещений в цоколе стал адвокат Хадиков. Застройщик ООО «Пропер», нуждаясь в средствах, решил подзаработать и продал ему помимо офиса долю общественных помещений (коридоров и туалетов) площадью 6,45 кв.м. В 2010 году дом сдали, и хотя адвокат не пользовался приобретенным там офисом, он исправно оплачивал счета за коммунальные услуги и даже оплатил 10 тысяч рублей за организацию парковки, которые ему выставило ЗАО «Управдом».

В 2011 году счета приходили уже от другой фирмы — ООО «Управдом». Подписывали их те же лица, что подписывали счета ЗАО «Управдом», — руководитель П.А. Долгов и главбух Е.В. Гайдукова.

С августа 2012 года Хадикову стали приходить платежки, где присутствовала новая строчка — плата за парковку по 200 рублей в месяц. С августа 2013 года в счет добавили эксплуатацию лифта и содержание консьержа. Адвоката это насторожило, ведь в цоколь предусмотрен отдельный вход, консьержа там нет. Виктор Хадиков расценил, что ему навязывают дополнительные услуги. Он письменно направил ООО «Управдом» возражения и попросил расчеты, на основании которых выставляются платежки, в том числе за парковку. Руководство «Управдома» его просьбу проигнорировало, тогда Хадиков перестал оплачивать консьержа, а заодно и видеонаблюдение, мотивируя тем, что эти услуги ему навязывают. Также он прекратил оплачивать суммы по строкам «вывоз ТБО» и «эксплуатация лифта». Вывод этих услуг в платежках отдельными строками означал их двойную оплату.

В письме ГЖИ Московской области от 21.10.2014 года разъяснено, что такие услуги, как консьерж, охрана, видеонаблюдение и т.д. считаются дополнительными. Решение о том, что они нужны дому, принимают на общем собрании собственников жилья и отмечают в платежном документе как дополнительные. Если собственнику нужна допуслуга, он заключает договор с ее поставщиком и оплачивает. В случае же навязывания допуслуги, человек имеет право не платить или потребовать вернуть уже заплаченные за нее деньги. Это сказано в постановлении правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года и подтверждает обзор судебной практики за 2013 год.

В статье 154 Жилищного кодекса написано, что обязательно оплачивать нужно содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги. Сюда входит и вывоз ТБО, и эксплуатация лифта. Как правильно расшифровывать платежи, говорится в постановлении правительства Московской области № 1161/57 от 27.12.2013 года о форме единого платежного документа. Если же в платежке появились отдельными строками услуги УК, вывоз ТБО, лифт и пр. безо всякого пояснения, то налицо — признаки удвоения оплаты. Именно это предполагается в случае с «Управдомом». Отчет за 2014 год, размещенный на сайте фирмы, показывает, что в основные расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества включались расходы на содержание и уборку придомовой территории, аренду офиса, телефон, перевозку ТБО, телевидение, видеодомофон, парковку.

Умыкнули долю и заставили за это платить

Виктор Хадиков решил выяснить, на каком основании вообще управляющая компания начисляет ему платежи. Внимательно изучая старые платежки, он заметил, что в 2010 году ЗАО «Управдом» указывало в качестве своего адреса ул. Ленина, 38, офис 2. Но ведь это офис адвоката! Дальше — больше. Выяснилось, что с 2010 года по январь 2015 года в платежках указывалась площадь помещений 25,25 кв.м. Это общая площадь офиса и доли внеофисных помещений, принадлежащих Хадикову. А с февраля 2015 года ему стали приходить платежки на оплату площади 18,8 кв.м. Почему? Ответ на этот вопрос оказался поразительным: право собственности на выкупленные некогда Хадиковым 6,45 кв.м. оформлено на застройщика ООО «Пропер».

Чтобы вернуть ситуацию в законное русло, пришлось обращаться в суд. Но тогда получалось, что до февраля 2015 года адвокат переплачивал управляющей компании за эти 6,45 кв.м. Ведь площади, как ни крути, использовались совместно всеми собственниками и арендаторами цоколя.

ООО вместо ЗАО

Тем временем, не получая оплату полностью, «Управдом» решил судиться с Виктором Хадиковым. Фирма потребовала взыскать с него задолженность по оплате нежилого помещения и коммунальных услуг с июля 2014 по ноябрь 2015 года в размере 38713,5 рубля, а также 6848,33 рубля пени.

— Сфера ЖКХ — не моя тема, я не хотел ей заниматься. Но когда начал изучать документы этой компании, то поразился, каким образом она решает вопросы, — рассказывает Виктор Петрович.

Смотрите фоторепортаж по теме: За что берет плату ООО "Управдом"
7 фото
Договор управления ООО «Управдом» датирован 1 марта 2011 года. Основанием же для него в п. 1.1 указано решение общего собрания собственников квартир от 18 марта 2011 года. Как такое возможно? Эта нестыковка лишь одна из многих. В п. 3.1.1 договора черным по белому написано: «Приступить к выполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом по настоящему договору с момента передачи управления многоквартирным жилым домом от 1 января 2011 года ЗАО «Управдом»», то есть за два месяца до заключения этого самого договора. Следующий пункт ссылается на приложения, где указаны объемы услуг и работ, а также основания для их выполнения. В частности, договор на утилизацию ТБО заключен 10 января 2011 года, то есть раньше, чем договор управления.

Адвокат решил разобраться, откуда взялась такая чехарда с датами в договоре управления. Для этого ему пришлось восстановить историю появления дома. Его застройщик — ООО «Пропер» — зарегистрирован 27 марта 2007 года. Его учредили Ф.А. Ёч (в прошлом начальник научно-технической лаборатории ИФВЭ), Н.П. Куликов (он же директор фирмы) и М.Н. Пухович. Для обслуживания дома 16 сентября 2008 года регистрируется ЗАО «Управдом». Его учредитель — НКО «Фонд жилищного строительства в г. Протвино». Фонд этот учрежден городом Протвино совместно с неким ООО «Инвестиционный департамент» (образованным в 1998 году в Дубне). Директор фонда — М.Н. Пухович. А директор ЗАО — П.А. Долгов.

В конце 2010 года появляется ООО «Управдом», где директором трудится опять П.А. Долгов, а учредителями выступают П.П.Долгова и А.М. Пухович (вероятно, дети директоров). И 1 марта 2011 года, если верить договору управления, ООО «Управдом» приступает к обслуживанию дома №38. Таким образом ЗАО, имевшее в учредителях муниципалитет, подменяется полностью частной фирмой, а дельцы убивают двух зайцев: избавляются от контроля со стороны города и оставляют себе всю прибыль от управления домами.

Собрание собственников, на котором меняли управляющую компанию, проходило в очно-заочной форме с 3 по 14 марта 2011 года, то есть уже после даты заключения договора с ООО «Управдом». Первый пункт повестки собрания гласит: «Утверждение управляющей компании ООО «Управдом» вместо ЗАО «Управдом», с переоформлением договора управления». Такая формулировка грубо нарушает ст. 45 ЖК РФ. Чтобы сменить управляющую компанию, нужно голосовать по двум пунктам: отказ от услуг старой компании и наем новой.

Смотрите фоторепортаж по теме: За что берет плату ООО "Управдом"
7 фото

Согласно протокола (подписанного, кстати, все тем же М.Н. Пуховичем, членом счетной комиссии и совета дома), из 72 бюллетеней вернули 60, что составляло 75,33% площади дома. Но как полагает Виктор Хадиков, результат голосования предопределен в пользу учредителей ООО «Управдом» и тех, кто за ними стоит.

— В новых домах инициативу по созданию управляющей компании проявляет застройщик. Он ставит туда своих людей, которые защищают интересы застройщика, а не других собственников. Как правило, помещения на первом этаже и в цоколе выкупает застройщик. У него есть и квартиры. Доля площади в доме, контролируемая застройщиком, оказывается значительной, и на собраниях принимают выгодные ему решения, поскольку голоса распределены пропорционально площади, которой располагают собственники, — поясняет Хадиков.

Парковка

К дому №38 прилегает обширная благоустроенная территория, большую часть которой занимает автостоянка. Машиноместа пронумерованы, установлен шлагбаум, преграждающий въезд со стороны соседнего дома. Как указано в договоре управления, площадь земельного участка, на котором расположен дом и придомовая территория с автостоянкой, составляет 6684 кв.м. Виктор Хадиков задался вопросом, а имеет ли право ООО «Управдом» брать плату за парковку.

На публичной кадастровой карте форма собственности участка вокруг дома №38 с кадастровым номером 50:59:0020203:34 указана как «собственность публично-правовых образований», то есть одно из трех — федеральная, региональная или муниципальная. Участок разрешено использовать как «прилегающую территорию для строительства девятиэтажного жилого дома». В ЕГРП для данного участка указана «иная форма собственности», что может означать смешанную собственность. Она возникает, например, на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, где не все приватизировано. На участок наложено обременение в виде аренды по договору от 2006 года. Но в 2006 году ни «Управдома», ни «Пропера» не существовало. Так чья же земля?

Поскольку документы на парковку «Управдом» не предоставил, то адвокат обратился с вопросом в администрацию города. Выяснилось, что в общей долевой собственности дома находится только 755 кв.м., то есть пятно застройки и 0,6 метра отмостков. Остальные 5929 кв.м., на которых расположены элементы озеленения, благоустройства и другие объекты, «в аренду либо в собственность не предоставлены. Разрешение на строительство парковки на вышеуказанном земельном участке администрацией города Протвино не выдавалось, информации об оформлении парковки не имеется», — написал первый замруководителя администрации Сергей Кудряшов в ответе от 6.12 2016 года.

Смотрите фоторепортаж по теме: За что берет плату ООО "Управдом"
7 фото

Таким образом, можно предположить, что управляющая компания, собрав с жильцов 38-го дома деньги, сделала парковку на муниципальной территории, не имея на это законных оснований. Она не только получает прибыль от сдачи в аренду машиномест, но наживается на жильцах, которые в течение многих лет оплачивают содержание парковки и не принадлежащей им придомовой территории. В накладе остается и муниципалитет, владеющий данным участком. Интересно, почему власти не предпринимают мер по взысканию задолженности за неправомерное коммерческое пользование землей?

Кто прав, решит суд

Вышеизложенные нарушения побудили Виктора Хадикова обратиться в суд с требованием взыскать с ООО «Управдом» оплату за дополнительно навязанные услуги (консьерж, видеонаблюдение, телевидение, техническое обслуживание офиса, ТО дверей с эл.звонком) и признать незаконным включение в общее имущество дома земельного участка с автостоянкой под видом придомовой территории и взыскание за это оплаты.

Он не первый, кто будет судиться с управляющей компанией из-за вопиющих нарушений, но все же в массе своей собственники не знают своих прав и законов в сфере ЖКХ, позволяя себя обманывать.

По словам адвоката, большинство собственников равнодушны к вопросам управления домом. Коммунальщики этим пользуются и решают вопросы в своих интересах. Это привело его к неутешительному выводу:

— Я убежден, что мы пока не готовы к частным УК, — объясняет Виктор Хадиков. — Мне могут возразить, что в сфере ЖКХ нужна конкуренция. Согласен, если считать конкуренцией, кто больше и быстрее обманет, тогда нужна. На мой взгляд, пусть лучше будут МУПы. С них можно спросить и повлиять через местную власть. При условии, что во власти будут местные жители. Или ТСЖ, которым управляют сами жильцы дома.




Партнеры