Договоры дарения недвижимого имущества в скором будущем необходимо будет обязательно удостоверять у нотариуса. 18 сентября 2024 года Госдума в первом чтении приняла законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости между людьми, не состоящими в близких родственных отношениях, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Как полагают авторы законопроекта, договоры дарения недвижимости, по которым одаряемые не являются для дарителя близкими родственниками, являются маркером социального риска, а потому нотариальное удостоверение таких договоров защитит от злоупотреблений в данной сфере, то есть защитит имущественные права российских граждан со стороны государства.
Что же такое договор дарения?
Согласно ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором дарения признается безвозмездная передача одной стороной (дарителем) другой стороне (одаряемому) вещи в собственность либо имущественного права (требования) к себе или к третьему лицу либо освобождение или обязательство освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме, возникновение права собственности на его основании должно пройти государственную регистрацию.
Ключевые слова: безвозмездная передача, то есть даром, а также безусловность договора! Ни одна из сторон договора дарения не может устанавливать какие-нибудь условия другой стороне (обеспечить содержание или предоставление необходимой помощи, денежных выплат (единоразовых или периодических).
Законопроект направлен на пресечение мошеннических схем с недвижимостью, где так называемые дарственные уже многие годы являются одним из самых излюбленных инструментов по незаконному отъему жилья, а совершение дарения в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) является наиболее распространенным его способом.
Распространены случаи заключения притворных сделок, когда вместо договора купли-продажи недвижимого имущества (где существенным условием является не только предмет сделки, но и цена) на подпись собственнику жилья представляется договор дарения.
На данный момент, заключение нотариального договора дарения недвижимости является актом добровольного решения сторон, то есть по закону обязательного нотариального удостоверения не требуется; достаточно простой письменной формы, за исключением случаев отчуждения доли в праве общей долевой собственности на имущество или отчуждения имущества несовершеннолетнего либо лица, признанного недееспособным.
Договор дарения между близкими родственниками - это очень распространенная форма гражданско-правового и семейного взаимодействия. Безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу лиц, с которыми даритель не состоит в близких родственных отношениях – это скорее исключение из правил, так как подавляющее большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества при таком субъектном составе носят возмездный характер.
Решение проблемы защиты прав и законных интересов дарителей и одаряемых видится в нотариальном удостоверении договоров дарения. Введение обязательной нотариальной формы договора дарения позволит защитить пожилых граждан и людей, попавших под влияние мошенников.
В случае нотариального удостоверения сделки:
• риски ввести собственника в заблуждение и незаконно отобрать его жилье сводятся к нулю; нотариус обязательно разъясняет сторонам суть и последствия подписания каждого документа, уточняет реальную волю сторон, исключает риски давления, воздействия алкоголя или психотропных препаратов, каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку;
• нотариус проверяет дееспособность сторон и добровольность совершаемой сделки, то есть проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, что существенно снижает вероятность совершения мошеннических операций с недвижимостью;
• нотариус проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость и удостоверяется, что объект не обременен арестами, правами третьих лиц или другими юридическими ограничениями;
• оформление сделок через нотариуса уменьшает риск затяжных судебных разбирательств, связанных с правом собственности;
• нотариус контролирует правильность оформления всех документов, что предотвращает ошибки, которые могут привести к признанию сделки недействительной или другим правовым последствиям в будущем;
• нотариус направляет документы в Росреестр, что может ускорить государственную регистрацию права собственности одаряемого.
В процессе анализа статистики, связанной со спорами, вытекающими из договоров дарения, следует, что весьма часто участниками судебного процесса являются родственники. Становится очевидным то, что факт близкого родства между дарителем и одаряемым само по себе не исключает возможности нарушения имущественных интересов изначального собственника недвижимости. Напротив, особое доверие к супругу или близкому родственнику делает дарителя в таких ситуациях еще более уязвимым, менее бдительным и осторожным. Есть случаи, когда родственники попросту давят на собственника и путем шантажа заставляют его подписать дарственную.
В целях обеспечения принципа законности в имущественных правоотношениях с участием слабо защищенных представителей общества целесообразно распространить требование об обязательной нотариальной форме и на сделки по дарению имущества, заключаемые между родственниками. Введение обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимого имущества гарантирует защиту как граждан, так и государства от злоупотреблений, повышает правовую культуру и способствует общей экономической стабильности в стране.